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Fehler bei der Mieterhöhung

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11 fehler bei mieterhöhung

11 häufige Fehler bei der Mieterhöhung

Als Vermieter von Wohneigentum haben Sie das Recht, in regelmäßigen Abständen Mieterhöhungen durchzusetzen. Das gilt vor allem dann, wenn der aktuelle Mietzins für Ihre Immobilie unterhalb des örtlichen Mietspiegels liegt oder Sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen am Objekt vornehmen. Sollten Sie sich für eine Anpassung der Miete entscheiden, achten Sie bitte darauf, dass Sie Fehler bei der Mieterhöhung vermeiden. Diese können dazu führen, dass die gewünschte Erhöhung des Mietzinses rechtlich unwirksam ist. Folglich sollten Sie nicht nur die Rechte eines Vermieters, sondern auch die Rechte des Mieters kennen.

Im folgenden Ratgeber möchten wir Sie darüber aufklären, was bei einer Mieterhöhung zu beachten ist. Dafür haben wir Ihnen 11 häufige Fehler zusammengestellt. In jedem Fall ist es ratsam, wenn Sie als Vermieter und Mieter aufeinander zugehen und die Miete im beiderseitigen Einverständnis anpassen.

1. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen.

Eine Mieterhöhung darf nicht automatisch erfolgen (Ausnahme: Staffelmietvertrag) und ist nur mit der Zustimmung des Mieters möglich, wobei die Zustimmungsfrist zwei Monate beträgt. Die bloße Information und Kenntnisnahme reicht nicht aus, um den rechtlichen Anspruch geltend zu machen. Daher empfehlen wir Ihnen als Vermieter dem schriftlichen Mieterhöhungsschreiben eine Zustimmungserklärung beizulegen. Aus dieser sollte ebenfalls hervorgehen, dass eine Ablehnung der Forderung möglich ist. Jedoch können Sie diese mit der richtigen Begründung entgegenwirken.

2. Die Begründung der Mieterhöhung muss klar sein.

Ein gängiger Fehler bei Mieterhöhungen ist, dass die richtige Begründung fehlt. Nennen Sie diese beim Namen. Einer der häufigsten Gründe ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich an den Mieten für einen vergleichbaren Wohnraum orientiert und unter anderem die Größe, die Beschaffenheit und die Lage des Wohnraumes berücksichtigt (siehe § 558 BGB). Im Weiteren sind Wertverbesserungen oder gestiegene Betriebskosten typische Gründe. Instandhaltungskosten zählen allerdings nicht dazu.

3. Instandhaltungskosten begründen keine Erhöhung.

Instandhaltungskosten können Sie als Vermieter lediglich von der Steuer absetzen. Jedoch begründen diese keine Erhöhung des Mietzinses. Die Instandhaltung dient lediglich der Erhaltung der Sache bzw. des Mietobjektes. Hingegen können Sie Modernisierungskosten sehr wohl als passende Begründung angeben. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn das Mietobjekt durch neue Fenster und Türen aufgewertet wird. Zu beachten ist nur, dass eine Modernisierung einen Aufschlag von maximal 11 % auf die aktuelle Kaltmiete rechtfertigt. Bei einer vereinbarten Staffelmiete ist jedoch kein Aufschlag möglich.

4. Ein Staffelmietvertrag verbietet zusätzliche Mieterhöhungen.

Bei Abschluss eines Staffelmietvertrages ist keine zusätzliche Mieterhöhung möglich. Dies berücksichtigt auch Modernisierungsmaßnahmen. Die Mieterhöhung erfolgt automatisch, wobei der Mietzins frühestens 12 Monate nach der Erstvermietung angehoben werden darf. Wurde keine Staffelmiete vereinbart, ist die Erhöhung erst nach 15 Monaten rechtskräftig.

5. Die vereinbarte Miete ist mindestens 15 Monate gültig.

Soweit es keinen Staffelmietvertrag gibt, ist die vereinbarte Miete mindestens 15 Monate gültig. Das heißt, dass eine vorzeitige Erhöhung rechtswidrig ist und somit einen groben Fehler darstellt. Allerdings besteht für Sie als Vermieter die Möglichkeit, die geplante Mieterhöhung bereits nach 12 Monaten anzukündigen. Wichtig ist, dass zwischen der Erhöhung und der erneuten Ankündigung mindestens 12 Monate vergehen. Zudem sorgt die gesetzliche Kappungsgrenze dafür, dass die Mieten nicht zu stark ansteigen.

6. Die Kappungsgrenze schränkt Mieterhöhungen ein.

Die im Jahr 2013 eingeführte Kappungsgrenze soll verhindern, dass die Mieten nicht zu stark ansteigen. Achten Sie als Vermieter darauf, dass Sie die laufenden Bestandsmieten nicht zu sehr erhöhen. Das Gesetz sieht eine Erhöhung von maximal 20 % innerhalb von drei Jahren vor. In Gebieten mit Wohnungsmangel liegt die Obergrenze bei lediglich 15 %. Ähnliche Beschränkungen gibt es mit der gesetzlichen Mietpreisbremse.

7. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen.

Die Mietpreisbremse berücksichtigt nur Neuvermietungen und gilt vor allem in Städten mit Wohnungsmangel. Die Preisbremse wird auf Bundesländerebene festgelegt und soll hohe Mieterhöhungen eindämmen. Dabei bildet die ortsübliche Vergleichsmiete (Indexmiete) der letzten sechs Jahre die Grundlage zur Berechnung des neuen Mietzinses. Als Vermieter sollten Sie sich an der Mietpreisbremse orientieren, da die Mieter zu viel gezahlte Mietzinsen seit Oktober 2019 zurückfordern können.

8. Änderungskündigungen sind nicht möglich.

Es ist rechtswidrig einen bestehenden Wohn-Mietvertrag zu kündigen, um diesen durch einen neuen Vertrag mit höherem Mietzins zu ersetzen. In diesem Fall gewinnt stets der Mieter. Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist nach § 573 BGB möglich. Jedoch bedarf es einer ordentlichen Begründung.

9. Die Mieterhöhung ermöglicht das Recht auf Sonderkündigung.

So wie Sie als Vermieter Ihrem Mieter kündigen können, haben auch Mieter das Recht zu kündigen. Bei einer Mieterhöhung erhält der Mieter das Recht auf Sonderkündigung. Diese ist innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntwerden der Mieterhöhung möglich und rein rechtlich zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Die Sonderkündigung ist wie die Mieterhöhung schriftlich zu versenden.

10. Die Mietanpassung muss stets schriftlich erfolgen.

Mieterhöhungen müssen stets schriftlich erfolgen und enthalten im Optimalfall Ihre persönliche und handschriftliche Unterschrift als Vermieter. Mündliche und telefonische Absprachen sind nicht gültig, so dass sich Mieter rechtlich dagegen wehren können.

11. Eine Erhöhung bedarf der Verwendung des richtigen Mietspiegels

Wie anfangs erwähnt, haben Sie als Vermieter das Recht, den aktuellen Mietzins für Ihre Bestandsimmobilie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Hierbei ist es Voraussetzung, dass Sie auch den richtigen Mietspiegel verwenden und faktisch nur Gleiches mit Gleichem vergleichen. So müssen die Lage, die Größe des Wohnraums und auch die Ausstattung der Wohnung (zum Beispiel mit oder ohne Balkon) vergleichbar sein, um Fehler bei der Mieterhöhung zu vermeiden.

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